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中海云熙与大兴金茂悦“排除法”告诉你该选哪一个

发布日期:2019-10-08 04:28   来源:未知   阅读:

  这是严肃君连续多篇介绍中海云熙和大兴金茂悦后,依旧经常会被置业群群友问到两个问题。

  ①魏善庄位于没有地铁规划的南六环外,直接的利好很难看到未来。就目前所知,未来抵达新机场的北京地铁20号线,并不会在魏善庄设站。

  不过,南中轴路将会在机场启动后开通,扩宽的双向8车道势必会提升交通状况,这对有车族比较友好。

  ②附近地块将筹建四所学校,含一处12班小学,一处36班中小学合校及两处12班幼儿园,也就是说教育不成问题,但资源如何暂定。

  ③不要对未来魏善庄就近大型商业规划抱有太高的期待,这一点连案场人员都很少提及;

  ④一直被重点圈中的大兴新机场还是值得被期待的。据悉,今年大兴将全面启动占地20平方公里的临空经济区起步区开发建设(位于新机场东北侧),计划率先启动的是占地4.3平方公里综合保税区。

  在严肃君拿到的一些内部资料中,整体把大兴金茂悦、中海云熙的客群分为了三类:

  ②重要客群:对居住空间有刚性需求的地缘改善及新机场带动转移至地缘的自住需求;

  ③辅助客群:以将要搬迁航空公司和品牌老客户、内部为主的投资者其他成熟区域的投资者。

  如果对配套的抗性很大,相当于已经被排除在三种客群之外,严肃君建议直接放弃;

  如果配套方面能接受,适配度ok,且属于前后两方面的“重叠者”,再来就是跟严肃君继续比较产品的细节了。

  这要从四方面来层层筛选:①房源的匹配度和价格的接受度;②户型设计的合理度;③社区的舒适度;④个人对装修的在意程度。

  中海云熙,已于2018年12月22日首期开盘,目前处于加推阶段。严肃君探知,除了主流的76㎡两居,89㎡三居外,还有少量的66㎡一居,总价250万/套左右。而其他户型据分布的楼层位置不同,价格在32000-39000元/㎡之间,整体均价36000-37000元/㎡。

  大兴金茂悦,2月底或3月初首期开盘。户型包含中海没有的104㎡南北四居,除此之外,推74㎡纯南两居、80㎡南北两居,88㎡南北三居。整体均价37000元/㎡,总价260万起,最低首付88万起,部分房源首付90万。项目首期会有优惠活动,具体待定。

  可以明确的是,根据普宅与非普宅的界定,中海云熙的66㎡一居、76㎡两居,与大兴金茂悦的74㎡的两居,都属于普通住宅,即首付首套3.5成,二套6成,大大降低了上车的门槛。

  就户型整体而言,中海云熙优于大兴金茂悦。前者得房率83%左右,后者80%左右。

  设计方面中海略胜一筹,但它东西向户型的舒适度降低,不过这类房源总价低,对急需上车的刚需客来说是一件好事;升值预期高的话建议慎重选择。

  大兴金茂悦104㎡四室两厅两卫的户型市场罕见,设计上可圈可点,且弥补了竞品这类产品的缺失。

  另外,在折算实际均价时,结合得房率以套内面积为准更为准确。严肃君展示一张中海云熙主打户型的建面均价与套内均价图,让大家感受一下其中的“差价”。

  观察两者的社区,大兴金茂悦楼栋南北向排布,楼座间隔和配套分布恰到好处;反观中海云熙,两侧的东西向楼座排布,一定程度上会影响社区的舒适度。

  且从前文地块规划公示来看,区域的养老设施和医院用地都建在了中海云熙,配套相对复杂,跑狗玄机图高手解面对皇上对弘?的疼爱还要隐,人员流动性较大。

  后期社区维护,两家都是所属企业管理物业,中海云熙3.5元 /㎡·月,金茂悦3.98元 /㎡·月。两者的服务质量在业内都属于第一梯队,硬要比较排名的线年中海靠前一些。

  中海云熙为纯毛坯房,大兴金茂悦是全智能的科技精装,这也是前者均价低于后者的主要原因。

  毛坯房没有讨论空间,大兴金茂悦在样板间公示了“精装交付标准”展板,具体如下:

  安全社区(safe- community):视频监控+周界防护+无限巡更+防盗报警及紧急求救系统+可视对讲+门禁系统

  之前的文章中,严肃君也有提到过项目与小米智能家居的合作,让他将这笔钱转给急需学费的梁剑,其实是选配项目,需要自费。

  不要过于信赖开发商给到的交付标准,最终答案只能等到交房后,可能会有变数;

  同为“金茂悦”,不要用均价七八万的同系列项目标准要求它,毕竟价格摆在这里;

  如果对自带精装没信心,可以选择毛坯自己装修,但不排除自己找的装修团队也不靠谱。

  或许和装修有关,中海云熙预计2021年3月31日交房,大兴金茂悦预计2021年12月31日。

  去过现场的朋友们,文中还有哪些是严肃君没说到,你觉得应该在意的?或者说到的,你有不同的观点,欢迎评论区留言,为正在踌躇的置业者提供更多的参考。

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